借地契約についてのトラブル

一時的借地権かどうかの判断基準は

借地権とはどんな権利なのか

借地契約とは、土地の所有者(地主)から土地を借りる契約のことをいいます。借地契約に基づいて土地を使用する権利を借地権といいます。

①借地権の種類

借地権には、地上権と賃借権があります。地上権も賃借権も、工作物(建物など)を所有するために、他人の土地を使用することのできる権利であることは共通しています。大きく違うところは、っ地上権の場合は地主の意志に関係なく自由に売ったり、抵当に入れたりできるのに対して、賃借権の場合は他人に譲ったり、転貸(また貸し)したりするには地主の承諾が必要であるという点です。賃借権の場合、地主の承諾なく他人に譲ったり、また貸しすると契約は解除されて明け渡しを請求されることもあります。地上権や賃借権は、それぞれ民法で規定されていますが、建物の所有を目的とうる場合は、借地借家法の規定が優先されます。

なお、現在の借地借家法は平成4年から施行されていますから、それより前に契約されたものについては、借地法と借家法が適用されます。借地借家法と借地法、借家法では権利の存続期間などが違います。

②借地権を主張する条件

借地権を第三者に主張するためには、登記が必要ですが、地上権・賃借権のどちらも登記をすることができます。地上権は、地主に登記をする義務がありますが、賃借権の場合は、必ず登記をしなければならないというわけではなく、地主が賃借人から要請に協力して登記をする程度にとどまります。登記すると、第三者に対して「この権利は自分のものだ」と主張することができます。借地権の登記をしなくても、借地上に建てた建物の登記をしておくと、借地借家法10条の規定により地上権、賃借権を登記した場合と同様に第三者に権利を主張できますので、必ず建物の登記をしておくべきです。

③自己借地権

自己借地権というのは、土地の所有者が自己を借地人として、自己所有の土地に対して借地権をもつ場合をいいます。原則としては自己借地権を設定することはできませんが、土地の所有者が自己の土地上に建てられた建物の共有者であったり、マンションのような区分所有者であれば、他人と一緒に借地人になる場合に限り、自分の土地に借地権を設定することができます。たとえば、宅地の所有者が土地上に分譲マンションを建設するにあたって、分譲マンションのための敷地利用権として、分譲前にあらかじめ地上権または土地賃借権である借地権を設定する際に利用されます。

④借地の存続期間

借地権の存続期間は30年です。契約期間が満了した場合には契約を更新することも可能です。その場合は、最初の更新では、更新後の期間は20年、再度の更新では10年となります。これらの期間は、契約でこれより長い期間にすることも可能です。なお、期間を定めない借地契約を結んだ時には存続期間は30年とみなされます。また、借地契約の中には一時使用目的で契約を結ぶものがあります。30年の長期ではなく、土地利用目的が臨時的なもので、土地建物の利用の性質上、その利用目的自体が、時間的に制約されているものが一時使用目的の借地権です。たとえば、博覧会や一時的な商品展示会場として、土地を賃借して利用する場合や、自己所有建物の増改築の期間中に限って、仮住まいの建物を立てるために土地を賃借したりして利用する場合などがあります。さらには、利用の目的にあわせて借地の存続期間を一定期間で明確に区切った借地契約も認められます。これが定期借地権でうS。現在の借地契約は定期借地権の形式で利用されることが多くなっています。

定期借地権とはどんなものか

定期借地権とは、更新や期間延長のない借地権のことです。つまり、土地を利用する期間が決まっている場合の借地権をさします。地主が土地を他人に貸すと、なかなか返してもらえないというのが現実があるため、地主は、土地を貸すときに高額の権利金を要求します。しかし、土地を借りる人は、それほど長い期間でなくても良いから、、安い資金で土地を借りたいと考えることもあるでしょう。そこで、通常の借地権のほかに定期借地権制度が制定されました。定期借地権には、以下3種類があります。なお、定期借地権は、賃借人の権利を制限するものですから、契約締結時に公正証書によって書面を作成する必要があります。

①長期が型定期借地権

②建物譲渡特約付借地権

③事業用借地権