破産した賃借人が賃料を滞納!?賃貸借契約は解除できるのかQ&A!

破産した賃借人が賃料を滞納。無催告解除特約を根拠に賃貸借契約を解除することはできるでしょうか?

Q:賃貸人Xは所有する土地(以下「本件土地」)をYに賃貸し、Yは本件土地上に建物(以下「本件建物」)を建て、建物には銀行を抵当権者とする抵当権が設定されました。XとYとの間の賃貸借契約書には、Yが賃料を滞納し、その合計額が賃料の2ヵ月分に達したときには、Xは催告を要せず本件賃貸借契約を解除することができるという無催告解除特約が定められました。

その後、Yについて破産手続開始決定がなされた後、本件建物について担保不動産競売が申し立てられました。なお、本件建物および借地権の価値に比べれば未払賃料の額はわずかではありますが、Yは現時点で2ヵ月の賃料を滞納しています。Yはすでに破産していますので賃料が支払われる見込みがあるとは思えません。無催告解除特約があることから催告をせずに契約を解除しようと思っていますが、Xの主張は認められるのでしょうか?

A:本件事案では、無催告で解除すると解除が無効になる可能性が高いといえます。

なぜ無催告解除特約を根拠に賃貸借契約を解除することができない可能性が高いのか?

賃借人が賃料を滞納した場合に賃貸借契約を解除するためには、賃借人に賃料支払いの機会を与えるため、原則として催告が必要となります。しかし、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたことが明らかな場合には、契約関係の早期解消を認める必要がありますし、そもそもそのような場合に催告することは無意味です。そこで、そのような場合に備えて無催告解除特約が付されることがあります。

もっとも、無催告解除特約が存在する場合に常に無催告で解除することが認められているのかは別途検討が必要です。場合によっては、無催告解除特約が存在しても、催告してこなければ解除が認められないことがあるためです。

では、本事案のように賃借人Yが破産手続中に賃料の支払いを怠った場合に、もはや支払いの見込みがないことを理由に、無催告解除特約に基づき無催告で賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。

本事案と類似のケースにおいて、東京地裁平成24年1月13日判決は、本件建物および借地権の価値に照らして未払賃料の額は僅小であること、賃料の未払期間が短いこと、賃借人は抵当権者に担保保持義務を負うため賃料の支払いを継続することが考えられること、担保権者が賃料の代払いをする可能性があることから、賃料の支払いを催促する実益がないとはいえず、賃借人に対して土地の賃料の支払いを催告しないことに合理性があるとはいえないとして、無催告解除特約に基づく賃貸人の解除権は発生せず、解除が有効ではない旨判示しました。

よって、本事案においても、無催告解除特約に基づく賃貸人Xの解除権は発生しないと考えられ、解除は無効になると考えます。

アドバイス

賃貸借契約は賃貸人と賃借人の個人的信頼関係を基礎とする継続的法律関係であることから、賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊するに至る十分な事情が認められない場合には、賃借人の債務不履行に基づく賃貸借契約の解除権が発生しないと考えられています。

前記裁判例は、無催告解除特約に基づく解除を認めると、賃借人は建物を収去して土地を明け渡す義務を負うとともに、抵当権者が抵当権を失うことになり、解除の影響が極めて大きいことから、催告によって賃借人または抵当権者である銀行が賃料支払責務を履行することを促す必要性が高い事案だったといえます。解除の影響が第三者にも及ぶ場合には、無催告解除は容易には認められないことを前提にした行動を取る必要があるといえるでしょう。

無用なトラブルを防止するためには、無催告解除特約が存在する場合であっても、催告を行なった上で解除することが望ましいと考えます。